Verslag van de vergadering van 7 november 2023 (2023/2024 nr. 06)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 14.44 uur
De heer Rietkerk i (CDA):
Dank u wel, voorzitter. De heer Van Rooijen heeft mij gevraagd om ook namens de fractie van 50PLUS te spreken. Dat doe ik graag. Daar waar ik spreek over de CDA-fractie mogen diegenen die luisteren dus ook de 50PLUS-fractie invullen.
Allereerst feliciteer ik collega Janssen-van Helvoort met haar maidenspeech.
Voor het CDA is woonzekerheid een elementair onderdeel van bestaanszekerheid. Naast persoonlijke aspecten grijpen tijdelijke huurcontracten ook in op de leefbaarheid en de samenhang van een wijk. Wij beschrijven dit ook uitgebreid in het rapport Voor Heel Nederland. Het CDA is de partij van de gemeenschap, de sociale samenhang en het omkijken naar elkaar. In het visiestuk van het wetenschappelijk instituut van het CDA hebben wij betaalbaarheid, sociale samenhang en de leefbaarheid van wijken als uitgangsnorm genomen voor ons woonbeleid.
Het wijdverspreide gebruik van tijdelijke huurcontracten kan dit alles in de weg staan. Voor het CDA staat vanwege het persoonlijke en gemeenschappelijke aspect daarom vast dat vaste huurcontracten uitgangspunt zijn. Echter, het CDA is niet voor een algeheel verbod op tijdelijke huurcontracten. Het CDA zet in op het beter benutten van bestaande woningen door splitsen, optoppen, transformatie, woningdelen en doorstroming. Het lokale en regionale woonbeleid zijn daarvan het ankerpunt. Daar kom ik straks op terug.
Voorzitter. De maatschappelijke opgave is op dit moment om het aantal huurwoningen en huurruimten te vergroten, en om de huurprijs voor de huurders te maximeren of te dempen. Anderen hebben ook al gezegd dat de doorstroming op de woningmarkt, ook op de huurmarkt, hard nodig is. Verder spelen er andere belangen, zoals de bescherming van de huurder en de investeringsbereidheid van de verhuurder. Uiteraard zijn wij ook tegen excessen op de huurmarkt. Die willen wij ook voorkomen. Tijdens dit debat zal blijken of het initiatiefvoorstel een zodanige positieve impuls geeft dat het qua doelmatigheid, effectiviteit en uitvoerbaarheid aan de maatschappelijke opgave bijdraagt. Daarbij zal de CDA-fractie ook andere thema's meewegen, zoals het subsidiariteitsbeginsel, integraliteit van wetgeving en fiscale maatregelen. Ten slotte zal de CDA-fractie wegen of dit initiatiefvoorstel de aangewezen weg is of dat de in procedure gebrachte wetsvoorstellen of de wetsvoorstellen die nog aanstaande zijn, waaronder de Wet betaalbare huur, de Wet goed verhuurderschap, wetsvoorstellen over doelgroepencontracten voor bijvoorbeeld seizoenarbeidsmigranten, evenals de Huisvestingswet en de huurmaximering, wellicht een passender antwoord geven op de maatschappelijke opgaven.
Voorzitter. Voordat ik onze vragen stel, wil ik de indieners, de heren Nijboer en Grinwis, complimenteren met hun initiatief. Wij weten dat dit veel tijd en inzet vergt van hen en hun medewerkers. Dit initiatiefvoorstel staat niet op zichzelf. De afgelopen tijd zijn er, zoals ik al aangaf en stipuleerde, verschillende wetvoorstellen gepasseerd en zijn er ook wetsvoorstellen in de maak die de huurders moeten beschermen en ook de leefbaarheid in wijken gerichter kunnen vergroten en vooral kunnen versterken via gemeenten; de lokale overheid dicht bij de gemeenschappen. De leden van de CDA-fractie hebben zorgen over het effect van deze wetsvoorstellen als ze allemaal in combinatie worden gezien, inclusief dit initiatiefvoorstel. Wie heeft het overzicht dan nog? De combinatie van dit initiatiefvoorstel, andere wetgeving en fiscale maatregelen levert niet op dat er meer huurwoningen komen en dat de huurprijs naar beneden gaat. Klopt deze stelling, zo vraag ik aan de initiatiefnemers.
Daarnaast heeft de CDA-fractie de zorg dat vastgoedondernemers niet meer gaan investeren, ook niet in duurzame maatregelen die nodig zijn, waardoor er minder duurzame huurwoningen komen in de vrije sector. Dat betekent dat daarmee de doorstroming niet is gediend en dat er vanwege de renteontwikkeling — daar kunnen de initiatiefnemers niks aan doen, maar we hebben ermee van doen — en de fiscale maatregelen er thans onvoldoende betaalbare en passende woningen gebouwd worden. Zien de initiatiefnemers dat ook zo?
Bij de behandeling van dit initiatiefvoorstel is het wat ons betreft belangrijk voor het beoordelen van de uitvoerbaarheid om een onderscheid te maken tussen verhuur in de sociale sector — Aedes heeft ons daarover ook geschreven — en verhuur in de vrije sector. De CDA-fractie maakt zich met name zorgen over de effecten van het initiatiefvoorstel en van dergelijke vergaande ingrepen bij de vrije sector. De leden van de CDA-fractie denken namelijk dat dit soort ingrepen eerder contraproductief kunnen werken dan wat de bedoeling is. Hoe zien de initiatiefnemers dit? Dit initiatiefvoorstel heeft tot gevolg dat huurbescherming via vaste contracten ook in de vrije sector de norm wordt. Er zijn weliswaar amendementen aangenomen die maatwerk enigszins mogelijk maken, maar deze gelden slechts in zeer bijzondere gevallen. De voorbeelden zijn al genoemd. Wat zijn de onbedoelde gevolgen en neveneffecten van dit initiatiefvoorstel, vraag ik aan de initiatiefnemers. Gaan de verhuurders straks hun woning niet verkopen — de heer Meijer sprak daar ook al over — of laten deze verhuurders deze leegstaan?
Voorts heeft de CDA-fractie twijfels bij de noodzakelijkheid van het betreffende initiatiefvoorstel om de geformuleerde doelstelling, een betere toegang tot de huurmarkt voor de lagere en de middeninkomens, te behalen. De huurgrenzen voor de sociale sector worden immers al behoorlijk opgerekt zodat de reguleerbaarheid van de sociale sector nog veel groter wordt. Het is hiervoor niet nodig om voor de vrije sector dezelfde restricties wat huurbescherming betreft in te voeren. Hoe zien de initiatiefnemers dit?
De leden van de CDA-fractie begrijpen dat huurbescherming in de sociale sector belangrijk is en dat dit geregeld moet worden. De CDA-fractie vreest echter dat dit initiatiefvoorstel zal leiden tot een inbreuk op het eigendomsrecht en tot waardevermindering in de vrije sector. De CDA-fractie hecht veel waarde aan deze fundamentele rechten die onder andere zijn vervat in het EVRM. Deze fundamentele inbreuk — in de schriftelijke ronde heeft de CDA-fractie hierover al vragen gesteld — op het eigendomsrecht in de vrije sector is wat de CDA-fractie betreft onvoldoende onderbouwd door de initiatiefnemers. Kunnen de initiatiefnemers een aanvullende onderbouwing geven in dit debat? Een voorbeeld: probeer maar eens een huis te verkopen waarvan de huurder zich op huurbescherming beroept. Mensen met een middeninkomen, veelal middenstanders, die voor hun pensioen een tweede te verhuren huis bij elkaar hebben gespaard, kunnen hiervan de dupe worden. De leden van de CDA-fractie maken zich als gevolg van de eerdergenoemde punten zorgen over de verlaging van het huurpotentieel in de vrije sector die dit initiatiefvoorstel zal veroorzaken. Het resultaat is nu al zichtbaar. Deze panden worden namelijk aan het huurpotentieel onttrokken en verkocht of desnoods leeg aangehouden. Zien de initiatiefnemers deze ontwikkeling ook?
Mevrouw Janssen-van Helvoort i (GroenLinks-PvdA):
Ik heb een vraag aan u. U doet het nu namelijk voorkomen alsof door dit wetsvoorstel plotseling hele fundamentele rechten ontnomen worden, wat eigenlijk tegen rechtsbeginselen zou indruisen. Tot 2015 was de situatie al zo. Deden we toen allemaal dingen die tegen het fundamentele recht ingingen, volgens u? Wat is er veranderd ten opzichte van toen? Toen kon het allemaal wel.
De voorzitter:
Wilt u via de voorzitter spreken, mevrouw Janssen?
De heer Rietkerk (CDA):
Voorzitter, met uw goedvinden wil ik graag antwoord geven. Op dit moment spreken we vanuit een andere situatie. Er is op dit moment wetgeving die de meerderheid van de Tweede Kamer en de Eerste Kamer heeft gesteund. Die zorgt ervoor dat het nu relevant is om de vraag te stellen, zoals ik gedaan heb, over fundamentele rechten die te maken hebben met spanning rondom of inbreuk op het eigendomsrecht.
Mevrouw Janssen-van Helvoort (GroenLinks-PvdA):
De collega suggereert daarmee dat tot 2015 die wetgeving niet op orde en niet rechtmatig was.
De heer Rietkerk (CDA):
U heeft mij niet horen spreken over of iets rechtmatig of onrechtmatig is. Ik wil een nadere onderbouwing van de initiatiefnemers in antwoord op mijn vraag.
De voorzitter:
Vervolgt u uw betoog.
De heer Rietkerk (CDA):
De leden van de CDA-fractie maken zich als gevolg ... Even kijken, volgens mij heb ik dat al gezegd.
Onderzoek geeft aan dat op dit moment al veel mensen tussen wal en schip vallen. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een koopwoning te kunnen bemachtigen. Deze groep is dus aangewezen op de middenhuur, waarin er grote tekorten zijn. Deze tekorten zullen alleen maar toenemen door het neveneffect van dit initiatiefvoorstel. Daarnaast is er al sprake van een massaloop op betaalbare huurwoningen. Het aanbod aan huurwoningen in de vrije sector krimpt nog verder en uit cijfers van Pararius blijkt dat het aantal huurhuizen 31% lager ligt dan een jaar eerder. Het zijn vooral de particuliere beleggers die door nieuwe strenge aangekondigde regels besluiten om hun vrijgekomen huurwoning niet opnieuw te verhuren, maar te verkopen. "Ook de investeringen in de nieuwe huurwoningen zijn in het afgelopen kwartaal ingestort." Dat is een quote van het vastgoedadviesbureau CBRE. De gestegen rente — ik sprak daar net al over — en de oplopende bouwkosten zitten de bouw dwars. Zoals Parariusdirecteur De Groot zegt: je moet beleggers en bouwers stimuleren in plaats van ze met een stok het land uitslaan. Hoe zien de initiatiefnemers dit?
Een ander negatief neveneffect van dit initiatiefvoorstel kan zijn — dat is nog niet eerder benoemd door de indieners — dat binnen- en buitenlandse investeerders de gevolgen van dit initiatiefvoorstel als extra reden zullen zien om niet meer in Nederlandse huurwoningen te investeren. Zien de initiatiefnemers deze ontwikkeling ook en hoe beoordelen zij deze?
Voorzitter. Onze fractie heeft nog vragen met betrekking tot de amendementen op de stukken nrs. 32 en 36. In het aangenomen amendement op stuk nr. 32 van Inge van Dijk, onderdeel van het initiatiefvoorstel artikel 274 vraagt de toevoeging van lid 7b om verduidelijking. Ik kort het even af, want anders ga ik door mijn tijd heen. Lid 7b zegt: de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de in onderdeel d bedoelde termijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert. Dat staat in de context van het nieuwe artikel 274. Dat roept bij de CDA-fractie vragen op. Kunnen de initiatiefnemers toelichten hoe zij dit zien? Hoe zien zij de uitvoerbaarheid en de toetsbaarheid hiervan? Hoe kan de rechter dit gaan toetsen?
Dan het tweede amendement, ter vervanging van artikel 271, lid 2, waarvan de kern is: lid 1 is niet van toepassing op een voor bepaalde tijd, voor de duur van twee jaar of korter, aangegane huur ingeval van een woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen. Is deze formulering niet een te open normering? Onze CDA-fractie is in algemene zin van mening dat de kwaliteit van wetgeving en de uitvoerbaarheid gediend zijn bij duidelijke normering door de wetgever. Zorgt deze open formulering niet voor onduidelijkheid? En wat gaat dit vragen van de rechterlijke macht, vraag ik aan de initiatiefnemers.
Ten slotte, voorzitter. De CDA-fractie vraagt aandacht voor de studenten en voor de studentenhuisvesting. Kunnen de initiatiefnemers aangeven dat de studenten voldoende aanbod krijgen via tijdelijke contracten en dat onze studenten niet worden weggedrukt door de expats? Tijdens het eerste studentenhuisvestingscongres, op 2 november jongstleden, bleek dat de nood onder de studenten hoog is. Duidelijk werd dat dat met name geldt voor de particuliere verhuurders van studentenhuisvesting, aldus dagvoorzitter en studentenhuisvestingsregisseur Ardin Mourik. 47% van de studentenhuisvesting is in handen van de particuliere sector. Wat is het effect van dit initiatiefvoorstel voor deze doelgroep, vraag ik de initiatiefnemers. Hier noem ik ook het hospitavoorbeeld dat door eerdere sprekers al is aangehaald, waarbij de hospitaverhuur via een vast contract niet meer kan plaatsvinden. De bank zegt dan: ik geef alleen maar toestemming voor tijdelijke huur, want anders krijg je gewoon geen financiering. En zo kan ik nog een heleboel voorbeelden noemen.
Tot slot, voorzitter. De CDA-fractie heeft in haar schriftelijke reactie al aangegeven zorgen te hebben over dit initiatiefvoorstel en zijn effecten, maar we willen graag antwoorden hebben op alle vragen die we hebben gesteld, zodat we ordentelijk richting een tweede termijn kunnen komen en ook weer tot een zinvolle inbreng.
De voorzitter:
En dat geldt allemaal ook voor de 50PLUS-fractie.
De heer Rietkerk (CDA):
Ja, dat geldt ook voor de 50PLUS-fractie, voorzitter! Dank u wel voor de herinnering.
De voorzitter:
Dan geef ik graag het woord aan mevrouw Perin-Gopie namens Volt.