Verslag van de vergadering van 12 april 2016 (2015/2016 nr. 27)
Status: gecorrigeerd
Aanvang: 13.47 uur
Mevrouw Bikker (ChristenUnie):
Voorzitter. De sociale huursector moet toegankelijk zijn voor allen die niet op eigen kracht een dak boven hun hoofd kunnen betalen. Wie nu naar de wachttijden kijkt, naar de tekorten aan woningen in het middeldure segment en mensen spreekt die klem zitten omdat ze wel elders zouden willen wonen, daar waar bijvoorbeeld werk is, maar dan simpelweg weer achter in de rij van woningzoekenden aansluiten, beseft goed dat de minister werk moet maken van de doorstroming en daarom ook met een voorstel komt. Tegelijk moet de doorstroming wel beperkt blijven tot de groepen waarvoor dat gewenst of gepast is. Het is logisch dat studenten en promovendi na enige tijd omzien naar andere huisvesting. Het is goed dat mensen met een inkomen dat zicht geeft op een woning in de koopsector niet langer in de huursector vertoeven, maar juist plaats maken voor anderen.
Met deze constructieve insteek heeft mijn fractie naar dit wetsvoorstel gekeken. Echter, daarbij zij wel opgemerkt dat het hebben van een woning, van een vaste plek waar men zich wortelt en deel uitmaakt van de gemeenschap, iets anders is dan de aanschaf van een willekeurig consumptiegoed. In Nederland is het gelukkig zo dat het vaste huurcontract de norm is. Tijdelijke voorzieningen zijn de uitzondering en de fractie van de ChristenUnie houdt dat graag zo. Mede om die reden heb ik een aantal vragen bij het voorliggende wetsvoorstel.
Maar allereerst maak ik een opmerking over de samenstelling van deze wet. Deze bevat eigenstandige grootheden: de huursombenadering en de maatregelen ten aanzien van de tijdelijke verhuur. Nu heeft het koppelen van eigenstandige zaken die allebei met huur te maken hebben al oude papieren. Zelfs het kabinet-Drees probeerde dat in 1955 met een huurverhoging en een belastingverlaging. Het kabinet viel, de Kamer ging niet akkoord met de koppeling. Later werd de coalitie wel gelijmd en is alles goed gekomen. Maar als het gaat om huren en het koppelen van onderwerpen, dan is de minister een gewaarschuwd mens. Natuurlijk is het wetsvoorstel dat vandaag voorligt, anders van omvang, maar de moeite van het samenvoegen van onderdelen die een eigenstandige plek in de wet hebben en een geheel eigen werking hebben in de huurmarkt, onderwerpen waarbij de politieke steun voor het een ook eigenlijk anders ligt dan voor het andere, is ongemakkelijk. Ik wijs de minister nogmaals op de motie-Hoekstra die deze Kamer heeft aangenomen om juist dergelijke koppelingen te beperken. Graag krijg ik een wat steviger reactie en reflectie op deze samenvoeging dan tot nu toe in de schriftelijke beantwoording is gegeven.
Dan kom ik nu op de inhoud van het wetsvoorstel. De fractie van de ChristenUnie kan op hoofdlijnen instemmen met het invoeren van de huursombenadering. Het is goed dat Aedes en de Woonbond op dit punt tot een akkoord zijn gekomen en dat de minister dit uitgewerkt heeft. De minister betoogt hierbij dat juist het geheel van de wet zal helpen om het scheefwonen tegen te gaan. In het driejaarlijkse woononderzoek van het ministerie dat afgelopen donderdag gepresenteerd werd onder de naam WoON 2015 vielen de fractie van de ChristenUnie een aantal zaken op die tot nadenken stemmen. Het aantal goedkope scheefwoners is afgenomen, maar het aantal dure scheefwoners is rap toegenomen. Beide lagen eind 2015 op ongeveer hetzelfde niveau, allebei op zo'n half miljoen. Dat het aantal goedkope scheefwoners afneemt is natuurlijk mooi, maar dat het aantal dure scheefwoners ongeveer net zo snel stijgt, is echt een punt van zorg. Blijkbaar houdt de stijging van de huurtoeslag de stijging van de huren voor deze groep niet bij. Zijn goedkoop en duur scheefwonen communicerende vaten geworden? Ik ben benieuwd naar de duiding van de minister op dit punt.
Gaat de huursombenadering, zoals voorgesteld in dit wetsvoorstel, helpen om de stijging van het aantal dure scheefwoners om te buigen? Of kan het zelfs negatieve gevolgen hebben? Wat ligt er nu op de weg van de minister om dit probleem aan te pakken? Welke mogelijkheden ziet hij? Het lijkt me geen eenvoudig op te lossen probleem, ook al omdat nieuwgebouwde sociale huurwoningen door alle gestelde eisen bijna nooit meer tot de echt goedkope categorie sociale huurwoningen gaan behoren. Kortom, het aanbod aan sociale huurwoningen verschraalt. Hoe ziet de minister dit? Is er voldoende ruimte om ook in de komende jaren te voorzien in voldoende aanbod van goedkope sociale huurwoningen? Het kan niet de bedoeling zijn dat een wet doorstroming huurmarkt uiteindelijk leidt tot een doorstroom van eerst te veel goedkope scheefwoners tot uiteindelijk te veel dure scheefwoners.
Het woononderzoek laat trouwens ook een fors verschil in de netto woonquote tussen kopers en huurders zien. Voor beide groepen is het huishoudinkomen de achterliggende jaren gedaald, maar kopers en woningeigenaren is het toch gelukt — met dank aan vooral de lagere hypotheekrente en voor nieuwe toetreders de lagere prijzen — hun netto woonquote de afgelopen drie jaar te verlagen, terwijl de netto woonquote voor huurders in diezelfde periode is gestegen naar 36%. Het belangrijkste onderdeel daarvan, de huurquote zelf, is zelfs met bijna 3% gestegen. Hoe beoordeelt de minister dit verschil tussen enerzijds de kopers en anderzijds de huurders, en de woonquote die voor beide categorieën geldt? Wat betekent het wetsvoorstel in dit opzicht? Hoe voorkomt hij dat de woonquote voor huurders verder stijgt en heeft hij ambities om deze weer te laten dalen?
Ten derde valt in het onderzoek van het ministerie op dat het percentage huurwoningen van particuliere verhuurders met een huur boven de liberalisatiegrens in zes jaar tijd groeide van 28 naar 36. Tegelijkertijd is de spanning in de vrije huursector nog verder toegenomen. Gelet op het huurbeleid sinds het woonakkoord, maar vooral gelet op de flexibilisering van de arbeidsmarkt, is dat een logische ontwikkeling. Deze ontwikkeling zorgt ervoor dat de vraag naar middeldure huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en zeg €1.000 per maand fors blijft toenemen. De echte oplossing voor het middeldure huursegment is volgens mijn fractie dus: bouwen, bouwen, bouwen. In de schriftelijke ronde heeft mijn fractie gevraagd naar het aanbod van nieuwe huurwoningen in dit betaalbare segment. De minister noemde in zijn antwoord het onderzoek van Capital Value waarin staat dat er in 2016 5,5 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in nieuwe huurwoningen. Dat is een indrukwekkend bedrag. Het was echter nog geen exact antwoord op de vraag. Wat kan de minister zeggen over de verdeling van de investeringen over de verschillende segmenten en prijsklassen in de markt en dan met name die met betrekking tot de klasse net boven de liberalisatiegrens? In het genoemde onderzoek wordt geconcludeerd dat het met de investeringen in de koopsector beter gaat. Of de omvang van het aantal sociale huurwoningen stijgt, is echter zeer de vraag. In het onderzoek wordt zelfs gesteld dat er in de huursector onvoldoende wordt bijgebouwd. Dat geeft reden tot zorg. Ik hoor daarom graag een preciezer antwoord op mijn vraag dan in de schriftelijke beantwoording werd gegeven.
Dan wil ik nog nader ingaan op de tijdelijke contracten. In de schriftelijke voorbereiding op dit debat heeft de ChristenUnie-fractie de vinger gelegd op het verdringingsrisico van huurcontracten voor onbepaalde tijd door tijdelijke contracten. Ondanks de kostennadelen voor verhuurders van tijdelijke contracten — mutatiekosten, bemiddelingskosten en kosten vanwege frictieleegstand — is het risico op verdringing niet denkbeeldig. Flexibiliteit voor de verhuurder vertegenwoordigt immers ook een waarde. Mijn fractie vroeg juist daarom hoe de minister dit verdringingsrisico ging monitoren. Hij heeft toegezegd dit risico niet alleen in de vijfjaarlijkse evaluatie van de wet mee te nemen, maar ook tussentijds te monitoren via de uitvraag bij toegelaten instellingen in het kader van het BTIV en middels een steekproefonderzoek bij particuliere verhuurders. Dank voor deze toezegging. Aanvullend op deze toezegging vraag ik de minister om expliciet aandacht te besteden aan de informatievoorziening naar deze Kamer, niet alleen bij de evaluatie over vijf jaar, maar ook naar aanleiding van de tussentijdse monitoring.
Daarnaast ben ik benieuwd hoe omgegaan wordt met huurders in complexen die men graag voor studenten- of promovendicontracten aanwijst. Ik neem aan dat huurders onder het oude wettelijke regime blijven vallen, indien de huurovereenkomst gesloten is voordat de tijdelijke contractmogelijkheden kracht van wet kregen. Kan de minister dat bevestigen?
Ik vraag ook aandacht voor het volgende evaluatiepunt. In de Woningwet is bepaald dat de tijdelijke verhoging van de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen van toegelaten instellingen met een gereguleerd huurcontract naar circa €39.000 na vijf jaar van rechtswege weer wordt verlaagd naar circa €35.000. Dat zou voor deze inkomensgroep grote inkomensgevolgen kunnen hebben, te meer daar deze groep geen recht heeft op huurtoeslag en niet zonder meer terecht kan op de koopmarkt dan wel in de vrije huursector. Op de vragen van mijn fractie naar de gevolgen hiervan antwoordde de minister echter dat nog niet zeker is dat de inkomensgrens voor de hogere huurverhoging na vijf jaar weer wordt verlaagd. Kan de minister bevestigen dat dit aspect expliciet onderdeel uitmaakt van de evaluatie van de wet en dat van een eventuele verlaging pas na die evaluatie sprake kan zijn? Hoe verhoudt zich dit tot het principe dat eerder is gezegd dat dit van rechtswege zou gebeuren? Ik hoor graag een verduidelijking en een toezegging.
De ChristenUnie-fractie uitte bij de behandeling van het initiatiefwetsvoorstel van mevrouw Schouten over de jongerencontracten haar moeite al met het oprekken van het begrip "dringend eigen gebruik". Een verhuurder mag de huur opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Daar zijn allerlei waarborgen bij en die toetst de rechter. In de loop der jaren is bijvoorbeeld het campus-contract onder dit wetsartikel geplaatst. Nu wordt eenzelfde route voorgesteld voor promovendi en grote gezinnen. De eerste groep valt te billijken, want hier wordt dezelfde logica gehanteerd als bij de studenten- en jongerencontracten. Maar grote gezinnen zijn een geheel andere groep. Die hebben er baat bij om geworteld te zijn in de wijk. Welk probleem lost de minister hiermee nu echt op? De omvang van de groep is gering. De gemeenten geven in hun reactie op dit wetsvoorstel expliciet aan dat zij er geen heil in zien. Zij wijzen juist op maatwerk, dat in de gemeente geboden kan worden en waarvan zij veel meer heil verwachten. Nu heeft de Tweede Kamer op dit punt de scherpe kantjes van het voorstel gevijld. Mijn fractie vindt het toevoegen van deze doelgroep echter nog steeds onvoldoende onderbouwd. Bovendien werkt dit onwenselijk gedrag in de hand, bijvoorbeeld dat kinderen langer thuisblijven om voor de jongere kinderen de woonplek te behouden. En wat als een gezin dan maar vraagt aan grootouders of andere familieleden om in te trekken om het huis te behouden? Hoe wordt daarmee omgegaan? Werkt dit niet het omgekeerde in de hand? Het is winst dat er vervangende woonruimte moet worden aangeboden, maar mijn fractie zou graag de garantie hebben dat dit in het geval van minderjarige kinderen in ieder geval in dezelfde wijk is. Bovendien zou ik graag ook op dit punt van de minister terug horen of hiermee echt een probleem is opgelost. Hoe gaat hij dat in kaart brengen?
Ten aanzien van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal vijf jaar, kan dit op de korte termijn zeker een oplossing bieden. Iedereen kent geslaagde voorbeelden van deze verhuur. De vraag is echter waar we over vijf jaar staan. Dan moet het niet zo zijn dat de mensen die vijf jaar een dak boven hun hoofd hebben gevonden, opnieuw voor een periode van vijf jaar in iets soortgelijks belanden. Bovendien moet dat ook maar voorhanden zijn. Het is logisch dat er met de komst van veel nieuwe statushouders gezocht wordt naar praktische oplossingen, die niet onnodig tot verdringing leiden van anderen die ook al lang op een woning wachten. Het is echter kortzichtig om te denken dat het probleem daarmee opgelost is, want na de vijf jaar gaat de wereld vast nog verder. Ik hoor graag het perspectief van de minister op dit punt.
De wet moet de doorstroming van de huurmarkt bevorderen. Daar is het nodige te bereiken, want de gemiddelde wachttijd in de sociale huursector is nu zo'n acht jaar. Wat is voor de minister de stip op de horizon na aanname van dit wetsvoorstel? Heeft hij trouwens in beeld welk deel van de wachtenden voor de zekerheid staat ingeschreven en welk deel echt een woning nodig heeft? Ik blijf dat lastig vinden aan de huidige lange wachttijden. Het is een punt dat reflectie blijft vragen.
De fractie van de ChristenUnie ziet liever aparte wetsvoorstellen als het om eigenstandige onderwerpen gaat. Dat is ook hier het geval. Wij betreuren dat in het wetsvoorstel een en ander wordt gecombineerd. Nu we toch met dit wetsvoorstel te maken hebben, steunen wij de wettelijke regeling van de huursombenadering, maar hebben wij vragen heb over de eventuele ongewenste effecten die deze kan hebben. Met de aanpassingen in de tijdelijke verhuur hebben we meer moeite. De hoofdroute moet blijven dat een vast contract de norm is. Juist daarom schuurt het wetsvoorstel als het gaat om de grote gezinnen. Over al die punten heb ik vragen gesteld aan de minister en ik zie dan ook uit naar zijn beantwoording.